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                                进入全新的2021年,中国房地产如何在求发展与严监管中寻得均衡?想要有所作为、有所改变的企业,需要充足的勇气

                                  进入全新的2021年,中国房地产如何在求发展与严监管中寻得均衡?想要有所作为、有所改变的企业,需要充足的勇气和智慧去应对。

                                  我们深信,“地产向阳”仍然是这一年的主要命题。有鉴于此,观点地产新媒体策划年度重磅报道“细细的红线”,回顾并总结标杆房企过去一年在“抗疫”与“红线”之下,大到战略、模式,小到融资、人事等方面的调整与改变,并寻找新的一年里未来“持续的力量”之所在。

                                  观点地产网 “年轻”的中梁控股,是资本市场新鲜面孔。

                                  “上市一年”,“85后总裁”等,都是中梁被贴上的一个个标签。

                                  学习碧桂园模式、大胆启用新人,随着房地产行业传统开发模式逐渐见顶,房企需要年轻人的创新、变革与冲劲,目前整个中梁控股平台员工平均年龄为31岁。

                                  事实上,成立于1993年的中梁控股,跨越了二十多年历程后,与现在一些千亿房企都一样是“老资格”。

                                  从千亿到上市,中梁控股用了两年时间。在2018年首次达成千亿后,次年就快速实现港交所上市,打开境外资本市场的融资渠道。

                                  然而,2020年“三道红线”新规出台,让上市未满一年的中梁控股有些措手不及。

                                  结合中报数据,中梁控股踩了一道红线,处于黄色这一档。摆在面前的,除了对财务报表的优化,还有就是如何把早些年利用杠杆实现规?;⒄沽粝碌暮笠胖⒋砗?,这些都在考验管理层的财技。

                                  2020年,中梁累计合约销售金额约1688亿元,在观点指数发布的2020中国房地产销售TOP100榜单中排名第20位。

                                  不过,销售增速却从2019年的50%下降到了10.69%。

                                  高周转模型

                                  中梁控股一直奉行“456”模式,是其实现快速周转的法宝之一。

                                  一家房企要做到4个月开盘、5个月现金流回正、6个月资金进行第二次投入,前提条件是土地获取的稳定和增长。

                                  以2020年为例,中梁控股按照销售目标1680亿元计算,预计买地投入约840-1008亿元。

                                  这一数字对于大多数房企而言,都是巨大的。

                                  数据显示,2019年中梁控股的拿地强度为50.1%,2020上半年拿地强度上升至58.2%,明显高于行业36%的平均值。

                                  几年前,中梁在土地市场的表现更加抢眼。据不完全统计,中梁2016年基本以每周拿一宗地的速度,买下近70宗地块,2017年平均三天买一宗地。

                                  另一方面,中梁控股维持快速周转的发展模式,体现在报表上就是现金流的变动。

                                  2019年及2020年上半年,中梁控股经营性现金流分别净流出203.29亿元、78.55亿元。

                                  高周转的最终结果表现在规模上,从2016到2018年,中梁合约销售金额年复合增长率达到131%,是同期增长最快的房企之一。2019年实现全年销售1525亿元,同比增长50.25%。

                                  2020年,中梁控股销售金额增速出现明显放缓,全年实现销售额1688亿元,同比增长10.69%。

                                  踩下刹车的中梁控股,首先将规模增速按下减速键,但高周转的陀螺并不能快速停下,最重要的表现是通过杠杆实现高周转的债务问题。

                                  上市前,中梁大量利用信托产品和私募债等融资渠道。招股书显示,截至2018年底,中梁有109个信托或资管计划尚未偿还,总额达到约147亿元,占到当期借款总额的54.5%。

                                  过去四年,中梁融资成本分别为9.4%、7.9%、9.9%、9.4%,可以说借来的钱都不是太便宜。

                                  2018年以前未进行境内债券融资,2019以来受“借新还旧”影响亦未在境内公开市场发债,公司融资来源主要为银行贷款、非标融资和海外债,2020上半年余额分别为278.9亿元、180.7亿元、78.5亿元,占比分别为52.8%、32.3%、14.9%。

                                  增信结构方面,2020上半年有息负债抵质押率为96.9%,较上年末上升2个百分点,处于较高水平。

                                  期限结构方面,2020上半年短期有息负债占比为43.5%,较2019年末下降10个百分点,低于TOP30房企中位数53.5%。

                                  因此,上市对中梁而言,意味着打开资本市场,可以借到更便宜的钱,对解决债务问题很关键。

                                  上市两个月后,中梁就成功发行了第一笔美元债,总额为3亿美元,于2021年9月26日到期,年利率为11.5%。

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